在去杠杆的背景下，房地产企业的融资环境备受考验，已经习惯通过银行贷款来融资的房企，正在经历一场资金困局。

　　8月16日，一位房地产企业市场部相关负责人向《中国经营报》记者坦言，7月份他们向银行申请了20亿元贷款，并在当月递交了所有资料，目前银行方面还没有确切消息答复是否可以授信。“当前银行还是倾向于对大型房企授信，但额度也有限，相比较而言，中小房企的生存更难。”

　　所以，回归信托融资渠道正在成为当前大多数房地产企业的一个选择。

　　普益标准报告统计，截至 2018年1季度末，房地产投资信托规模为2.37万亿元，较2017年第4季度末上升3.87%。

　　但由于信托交易对手对资金的需求较为迫切，使得信托产品收益率上涨成为必然。预计未来，信托产品年化收益率大概率会继续小幅攀升。

　　收益率破“8”

　　今年上半年，信托产品收益率一直水涨船高，房地产信托成为收益率攀升最典型的“代表”。

　　用益信托研究院分析，7月共有48家信托公司披露了产品预期收益率，其中有12家信托公司的平均收益率超过 8.5%，有9家信托公司的平均收益率为8%~8.5%，有25家信托公司平均收益率为7%~8%，有 2 家平均收益率为6.6%~7%。

　　该研究院最新的预测结果判断，短期内信托产品平均收益率破 8%的公司会继续增多。

　　这一判断和普益标准的研究结果类似。

　　根据普益标准发布的报告，截至目前，房地产信托平均最高收益率已从2016 年第四季度的6.93%上升到2018年6月的8.30%，总体上浮1.37%;而平均最低收益率则从 6.63%逐渐上涨到2018年6月的7.72%，总体上浮 1.09%。

　　记者注意到，此前，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会党委书记、主席郭树清曾在第十届陆家嘴论坛上表示，“在打击非法集资过程中，努力通过多种方式让人民群众认识到高收益意味着高风险，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金。”这说明，信托收益已经开始严重偏离正常收益，逼近并超过危险警戒线。

　　对于信托产品收益率持续上涨的现象。

　　用益信托研究院研究员分析认为，就目前来看，地产行业的融资渠道持续收紧，但房企融资需求持续高增长，房地产信托项目的收益率还有向上的空间。“从资金端来看，市场资金面总体偏紧，使得资金成本逐步走高。”

　　根据Wind统计数据显示，在2017年，126家上市房企负债合计超过6.58万亿元，相比2016年，增长幅度达到34%，平均负债率达到了惊人的79.1%，比去年上升1.85个百分点，已经十分接近80%的红线。

　　负债率上升的背后，企业融资渠道逐渐收窄。以当前企业热衷的发债为例，截至目前，有近20家龙头房企中止公司债的发行，累计金额接近500亿元。

　　对此，北京一位大型信托公司人士介绍，在经济下行和金融去杠杆的大环境下，实体经济中优质项目难寻，开发商从资本市场获得新资金的规模也在继续收缩。“对企业来说，宏观环境不好，拥有充足的现金流才是王道。”

　　清理资金池

　　事实上，信托产品收益率的飙升，也成为投资者选择购买信托产品的一个重要指标，但随着新监管政策的发布，对投资者而言，需要对产品的风险管理能力进行甄别。

　　今年4月份《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(以下简称“资管新规”)发布，资管新规通过打破刚性兑付、禁止资金池操作、控制分级比例、提高合格投资门槛、净值计算等组合拳，对整个信托行业的业务结构产生全方位的深远影响。

　　对于信托公司来说，新资管新规关于严格界定标准化资产、清理资金池等要求，将使得信托公司难以再借助资金池为房地产信托产品发行提供过桥资金。