进击的三四线房价

　　当下的中国，二线城市全部破万，无一幸免。

　　最让人匪夷所思的是，豫北小城安阳，四川小城眉山，苏北小城淮安，西北小城咸阳等等等等...至少有上百座三四线城市房价超过8000，直逼万元大关。

　　大胡子走过的三四线城市，几乎都在这一波的一二线城市的大涨后，应声上涨，随着城改的提速，涨价潮仍旧在向四五线地市蔓延，短期内看不到彻底凉凉的迹象。

　　其中不少三四线城市的房价涨幅甚至超过不少一二线城市。

　　了解大胡子说房的都知道，我们一直以来都是不建议购买三四线城市。在这个时间节点，很多人，会转过来问：你们一直讲的不推荐三四线地市，如今涨成这样，涨的啪啪打脸，疼不?

　　我想说，知识不仅仅需要听，还需要听懂学习其中的含义。

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　　涨是偶然，还是必然?

　　一直以来，我们只是的观点是:三四线城市尽量不碰,而非三四线城市不会涨。

　　因为涨是这个时代这个国度推动下的必然，不涨才没天理。

　　纵观全国的投资市场，无论基金、股市、P2P、期货、数字货币、甚至是VC等等，绝大多数的投资方向，都是赚少赔多。

　　普通百姓的投资入场就是绿油油的韭菜，在被收割后，还在懊悔自己长的不够茁壮。

　　而实体投资的房地产业，经历了一二十年的持续上涨，房子不会跌的心里预期已经在百姓心中根深蒂固，如车轮惯性一般推动着房地产前进。不由自主的吸引着大量的资金在这个大池子里沉淀。

　　只要没有出现严重供大于求，小城市的新房市场很难转冷，加上地方对房地产、土地出让的资金依赖，夹杂着开发商、和投机粉丝的操作，共同一步一步推动着房价上涨，可能某一刻他是停滞不前，但拉长线看，上涨是必然。

　　换句话说，CPI都在涨，物价都在涨，馍菜汤米面都在涨价，通货膨胀率的居高不下，希望房价不涨也是绝对不现实的。

　　因为通货膨胀，因为锚定理论，因为价差，因为大城市的收入远跟不上房价的上涨，因为很多很多。所以没有任何一个三四线城市的房价会长久停滞不前，哪怕是名不见经传的县城。

　　只不过是时间、周期、节奏的问题罢了。

　　那既然涨，投资门槛又低? 为什么还不建议买?

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　　抛开周期谈上涨，就是耍流氓

　　周期是买房最为重要的一个指标。

　　无论一二线，抑或三四线，你都不能无视周期。

　　举个简单的例子，以王守义十三香闻名的中部小城驻马店，2018年的如今的新房已经冲击到7000-9000的区间。次新房虽然普遍在6500+，但相较于16年底3700左右的售价，也着实涨了不少。按照比例来算，甚至达到70-80%的涨幅。

　　但这令人咋舌的数据背后，隐藏的是持续几年的横盘和下跌。

　　没错，要知道早在2012年，同片区接近的楼盘已经卖到了3500元，而14年更是涨过了4000元。

　　从2012到2018，六年的周期下，我们再看这80%的涨幅，想必聪明人已经看出端倪。

　　没有人能预料2022年的价格是否会和2018年持平。

　　就像没有人预料到，2016年的价格竟然和当初2012年几乎持平。

　　我们把周期拉长到十年以上，还以这个城市为例，2007年的市区主干道新房均价2500元上下。有幸在网上找到了一张当年的图片，以供参考：

　　换到今日，其中几个品质位置尚可的楼盘二手房售价维持在6000元出头，较差的甚至不足6000元。对比该省的省会郑州，2007年主力楼盘售价基本维持在4000-4500元左右。如今这一批楼盘，虽有区域价差越来越明显，但低则一万四五，高则一万八九两万。更不用说涨幅逆天的一线城市北上广深。

　　可以说，无论大周期抑或小周期，只要把数据、回报率呈现对比。一切，高下立见。

　　这座中部小城可能不是三四线城市最经典的代表，但他一定是三四线楼市最真实的缩影。

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　　周期易懂，节点难寻

　　“抛开周期谈上涨，就是耍流氓”并不是孤句。

　　其后还有一句，叫：“弄懂了周期，你不一定找得对节点。”

　　周期是客观存在的规律，你可以复盘，可以推算。

　　但节点确是：无数不同的诱因碰撞出来的实时性机会。

　　你、我可能有能力分析判断预知一个城市的前景、机会和房价上涨，但我们无法预料一个城市特别是三四线城市的入市节点，越小的城市越容易被操盘，就如同越大的城市生活工作越公平。

　　有这么一波人，他们专注炒房，城镇化进度、人口流入流出、土地拍卖、甚至本外币存款都是他们的关注对象。

　　部分炒房客甚至是通过贿赂电话运营商，买来计划投资、炒作城市的售楼部访客电话，进行大数据分析。部分小城市，甚至通过大量资金运作，锁定大量房源，再通过当地媒体操作舆论，制造上涨讯息。联合开发商故意哄抬房价，加价出货，获得短期暴利。

　　而大部分人，则是在高位的时候听见、看见、买入，挤进市场高位接盘。

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　　流动性是最大的杀手

　　即便你走运找对了节点，就真的可以赚到钱了么?

　　大概率仍然不会。

　　你或许不知道，在三四线城市——流动性是房产利润最大的杀手。

　　不仅仅是三四线城市，除存量房市场为主的一线城市以外，绝大多数市场新房癌十分严重。

　　国内的中小型城市，疯狂卖地造城，新房供应量大，产品新，规划新。加上各种政府、单位向新区搬迁，传统城区的二手房出手难度价格远低于二手房。

　　一面是新房火热，售楼部人头攒动，一面是二手房门厅冷落，尴尬的不行，用冰火两重天形容都不为过。

　　前边举得的中部小城，由于地方房管局没有公布当地的成交数据，我们拿更大的二线城市省会郑州为参考：

　　这是2018年前7个月的新房二手房成交套数详细数据。新房和二手房的平均比例竟然高达4.6：1，三四五线城市的数据可想而知。甚至，某些四线甚至更低阶的县城、县级市，几条街都难见一家二手房中介。

　　一定有人说，没有流动性都是伪命题，降价就有流动性。

　　这个我们不得不承认，话当然是没错。

　　曾经和一位深圳的投资大咖聊过这个问题，他拿到的数据是：

　　当价格比普遍挂价低10%的时候，问的人会多起来。

　　当价格比普遍挂价低20%的时候，可以迅速卖出。

　　发生在我身旁正巧有一个活生生的例子：

　　在老家县城，某位亲戚为了老人方便，想买一套一楼的房子，售楼部仅剩下高楼层的房源。售价4200每平米。无奈之下寻觅二手房，最终在同一小区的上一期，买到一楼带院二手房，成交价格仅仅3700。

　　三四线的房子买入易，卖出难于登天，这个不是危言耸听。

　　特别是对于在这波行情暴涨后涌入的炒房客，请自己给自己浇一盆冷水。

　　在未来三到五年横盘或回调的时间，你若持仓寻找下一个节点，你损失了多少资本升值的可能性，你若着急变现，不计成本出手，你要亏进去多少?

　　不少城市二手房均价本就低于新房超过15%，想要快速脱手又要比挂牌均价再低10%以上。连续几次挂牌价格下调，房子出手。算上几年下来的首付本金成本、以及利息，各种税费杂七杂八，时间成本等等等等，已经把利润抹了一次又抹一次，无底线的降低……

　　所以我说，这样的房子，如果你不住，你买它，就是一出击鼓传花的游戏。

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　　结语

　　千言万语汇成一句话：

　　三四线城市不住不要买，旅居城市谨慎买，非绝对稀缺资源尽量不碰。纯投资多看一线城市、环一线城市，看好周期，切勿追涨。