万科董事会主席郁亮在14日面对媒体时，依然保持了对市场前景的“悲观”判断。他称，房地产行业不可能恢复过去的增长速度。郁亮的判断来源于市场上的诸多信号，据国家统计局最新数据显示，今年1~11月，商品房销售面积、销售额增速双回落;二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调。

　　在市场“寒冬”下，楼市政策的走向引发外界广泛关注。有专家表示，未来房地产政策不会放松。而还有专家认为，地产周期对宏观经济各个领域皆有深远影响，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整。

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　　楼市降温持续二手房价格现明显变化

　　国家统计局12月14日发布数据显示，今年1~11月，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1~10月回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，11月房价保持了一定稳定性，但降温态势延续。一线城市二手住宅继续降温，二线城市环比持平，三线城市环比涨幅回落，且二三线城市继续呈现分化态势;从区域来看，东部城市房价降温明显，而中西部相对稳定。

　　而从11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调。具体来看，厦门环比下调0.7%，北京、无锡环比下调0.6%，杭州环比下调0.5%，宁波、福州环比下调0.4%。

　　张大伟表示，在8月房价上涨刷新纪录后，9月涨幅明显放缓，10月至11月统计局公布的70大中城市房价最大的特点是，二手房价格出现了明显变化。“2018年全年很可能出现商品房销售金额刷新历史纪录，而成交面积持平的现象。如果2019年的政策不变，房地产市场将出现明显调整，市场拐点已经出现。”张大伟称。

　　但值得注意的是，在多项指标回落的背景下，11月商品房新开发面积出现意外回升。数据显示，1-11月全国商品房新开工面积超过18亿平方米，增长16.8%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积超过13亿平方米，同比增长19.3%。

　　对此，国信房地产信息网发表评论分析认为，在房地产各项指标增速均有所放缓的背景下，房地产新开工面积却出现意外回升，其背后原因耐人寻味，从房屋类型看，商业营业用房和办公楼新开工面积均出现较大幅度上涨，不排除是企业为规避土地闲置政策而采取的临时性措施。未来商品房新开工面积走势仍待观察。

　　楼市政策走向引关注

　　12月13日召开的中央政治局会议分析研究了明年经济工作，没有提到楼市调控，引起舆论关注。市场总是按照过去的思路认为，当经济下行时，尤其是地产调控长时间冻结楼市后，政府应该放松地产调控以刺激经济增长，这种“放松”会制造一个巨大的商业机会。

　　此外，近日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》(下称《通知》)，其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。而今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快，前11月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加，《通知》的下发是否可以看作房地产融资进一步放松的信号?

　　第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示，虽然国家发改委支持优质企业发企业债，但具体分析发现，按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目，不能因此认为房企融资开始松动了。

　　华创证券分析师袁豪分析称，目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也存在波动压力，目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊预计，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策底线不会变，但明年年中之可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

　　中金公司首席经济学家梁红也表示，2019年房地产投资同比增速可能降至-10%~-5%之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整，且政策调整宜早不宜迟。

　　但京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。