8 月 5 日，冯叔与新加坡房地产特训营的学员们共同开启了在新加坡国立大学的 5 天访学之旅。在特训营最后一天，冯叔还专门为学员们上了一堂别开生面的思享会。为了弥补其他未能来到特训营的同学们的遗憾，楼小姐特别精编了部分冯叔私房课的内容，分享给大家。

　　以下为「冯仑私房课」的演讲实录节选。

　　从 1999 年开始有市场化的住宅，到现在还不到 20 年的时间。这 20 年间，我们所纠结的闹心事儿，很大一部分都与住宅有关。

　　由于社会舆论、大众心理的缘故，每年两会前，调控房价都会成为一个热点。围绕着住宅，政府从迎接市场化，到推出经济适用房、限价房、公租房、廉租房、共有产权房、产权分割房，现在又提出了「房子是用来住的，不是用来炒的」。可以说，这 20 年的房地产都是围绕着住宅来的。

　　冯叔分享会现场

　　但是，房价本身有一个正常的增长过程，人均 GDP 从3 千美金到 8 千美金，资产价格、个人收入都在增长，城市化进程也在不断推进，所以房价也要上涨，这是正常的。从这个角度看，这对行业与政府来说这都不是事儿，就像在青春期，只有家长老觉得你脸上有痘痘，要动手术、上医院、要看病，越搞痘痘越多，其实不管他，过了青春期就没了。也就是说在正常生长的时候，干预到什么程度，干预和不干预之间要掌握一个分寸。

　　所以在人均 GDP 达到 8 千美金之前，一方面是正常生长，不论怎么管，房价就是要涨，这没办法控制。在改革开放初期，1978 年的时候，人均住房面积是 1.8 平方米，1949 年是 1.9 平方米。从 1949 年到 1978 年这 30 年间，我们人口增加了一点儿，由 5 亿不到变成了 7 亿，但是人均住房面积却少了 0.1 平米。从 1978 年改革开放到现在，人均住房面积已经从 1.8 平方米增长到 34 平方米，而人口还增加了一倍，所以这是个正常的过程。

　　房屋施工面积增速放缓

　　而从全世界来看，凡是人均面积超过 30 平方米，人均 GDP 到了 8 千美金以后，新增住宅的增量都是在减少的。去年中国房地产的销售额一共是 20 万亿，其中 12 万亿是旧房，8 万亿是新房。三分之二是二手房，新房在减少。而 10 年前 90% 都是新房子。如果一个城市的二手房交易已经大于新房，这个市场饱和度就很高了，新增住宅的量就会减少。

　　人均 GDP 过了 8 千美金的一线城市，一手房市场基本饱和了。在这种情况下，房企如何继续做住宅呢?那就面临转型的问题。怎样转型?大概有以下几个办法：

　　第一是做微转型，就是在细分市场上去深耕。度假公寓、老年公寓、学生公寓、白领公寓、蓝领公寓，再分成不同的年龄阶段。比如大学毕业一年到结婚前，大学刚毕业刚上班，但是还没有成家，这个时间大概是 3-5 年，他们还是习惯于群体生活。

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　　中国的市场比较大，这么多的城市，一个城市做一点儿，加起来也是不少的，像学生公寓，每个大城市，都有几十甚至是上百所大学，每个大学门口建一栋楼，这也是一个很大的规模，所以做细分市场是住宅转型的一个特别好的方法，而且很安全。当你聚焦在某一个场景以后，你把跟这个场景无关的人都请走，剩下的就是只做这一个产品的人。

　　另外一个转型的方法，是走全产品线，工业化生产，规模化。开发住宅的核心竞争力就是规模、成本和速度，用工业化的方式去做，提升速度，降低成本。比如万科的工业化住宅，比传统的做法节省 3-4 个月的时间，这期间不仅使资金周转变快，同时也提高了住宅质量。万科光研究住宅就有 1200 多个工程师、建筑师。住宅标准化，全中国住宅研究没有超过万科的。路灯和围墙都有人研究，研究完之后，一个标准下去，全部都做一样的，整个提升速度，降低成本。

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　　第三种方法，就是不做开发，把住宅当商业用途来做。比如美国有一个地产商，从他爷爷开始，三代人做纽约的一条街，并且只做这一个产品。现在，他们在纽约已经有 12 万套的出租公寓。

　　转型过程中还存在一个问题，就是很多人一转型就想马上成功。其实转型是个很慢的事，而且转型成功的概率只有 50%。转型等于又办一次企业，怎么会等于成功呢?就像一个登山世界冠军，开始学游泳。这也是一个转型。登山冠军转型之后不一定能当游泳冠军，所以转型是很难的。

　　《盗梦空间》|成为最出色的空间缔造者

　　住宅以外，我们现在也在研究商用不动产。商用不动产跟住宅不一样，它是以运营和资产管理为核心的，具体的商业模式就是「三分开，一统一」。

　　所谓的「三分开」是开发商、投资商、运营商是分开的，开发商负责操盘，而投资商可能是寿险公司，因为寿险公司有长期低成本的资金，愿意租赁经营或者持有经营。运营领域，酒店是最典型的，比如香格里拉、万豪，就是酒店运营者。某个老板开发一个酒店，投资人是养老金、保险资金持有者，管理者则是希尔顿、香格里拉，这就是典型的运营、投资、开发三分开。

　　而「一统一」就是开发商的统一，开发商就像导演 + 制片，是空间故事的缔造者。比如有一个 20 万平米的空间，一个老板说盖个酒店，这是他构思的空间故事;另外一个老板说做个室内溜冰场，加一个音乐厅，这又是一个故事。所以，房地产的开发商老板是空间故事的编剧，同时兼任导演和制片，要把故事搞定。一个空间、一块地，建筑指标、规划条件都差不多，但不同的老板会编出不同的功能定位，讲出不同的故事，这就是套路。

　　《决胜 21 点》|掌握规律去提升回报率

　　这个套路在全世界做商用不动产的时候是标准的财务模型，如果今天要做商用不动产，一定要把这个标准的财务模型搞清楚，才能提升回报率。商用不动产——写字楼、购物中心、酒店、物流仓储、教育研发，这五大类中的任何一类都是可以运用这个模型的，但是别忘了，核心是要找到好的运营商，找不到好的运营商，做不出一个投资人相信的模型也是不行的。

　　10 月份我们会与中城联盟一起，带大家去美国学习，去看他们的新模式和新方法。美国与新加坡不同的地方主要在房地产科技、商业模式等方面，比如说 Airbnb 不可能成长在新加坡。不动产科技和新的商业模式以及刚才讲的商用不动产的细分能力，美国都是做得最好的。我们一直在推动地产行业的专业化与责任感，第一要专业，第二要对社会负责任。我们去学习的最终目的也是把业务做好，增强竞争力，同时承担社会责任，让大家的生活更美好。