近日，郑州广厦城市之巅小区的开发商办公场所内，已支付“打赏费用”的业主们排队领取办理不动产证的资料。

　　没有支付“打赏费用”的业主们纷纷在请愿书上签字摁手印，向相关部门举报“热心业主”不合理收费的问题。　记者吴国强摄影

　　业主提供的微信截图显示，打赏600元即可进群并领取首登证书。

　　购房多年因各种问题迟迟办不下“房本”，经多方努力终于迎来实质性进展，这按说应该是个好事儿，但郑州广厦城市之巅小区的不少业主却因此而烦心。

　　最近一周多来，大河报·大河客户端记者多次接到该小区业主反映，称其办理不动产登记证书的关键材料被小区部分“热心业主”扣留，想要拿到自己的材料，需支付“600元打赏费用”。

　　经记者核实，在该小区交房后至今，因开发商资金不足等原因，该小区的居民始终没有拿到自己不动产登记证书，而在维权过程中，以小区居民李某某为代表的27名“热心业主”耗费精力为自己、也为小区其他业主维权，终获实质性进展。但这些“热心业主”却通过张贴公告、微信群留言等方式要求其他业主以每户600元的标准“自愿打赏”，其中包含100元的办证费用与500元的辛苦费，否则近期就领取不到办理自己不动产登记证书的必备材料——首登证书。

　　在该小区采访时记者看到，小区内的显眼位置摆放有部分业主给李某某及“热心业主”们送来的锦旗，但也有业主对“热心业主”的做法颇有微词，一名业主对记者说：“替大家办事我们都念着你的好，但即便是感恩戴德也得有个度，更不能让这个事儿变成一个生财之道。”

　　帮办首登证书却索要“打赏”

　　在郑州市金水区红旗路与文化路交叉口向西约500米，有一个叫做广厦城市之巅的小区。该小区从2012年交房至今，1号楼的800余户居民始终未办下来“房本儿”。据小区业主出示的购房合同显示，该小区居民在2010年与开发商郑州广厦置业有限公司签订了购房合同，并于2012年5月前后陆续入住。根据购房合同约定，开发商应于交房后360日内办理相关产权登记。

　　办理“房本儿”为何一拖数年?据长期参与小区维权的居民介绍，该小区的“房本儿”之所以“难产”原因很多：如开发商原法人代表因婚姻纠纷而导致该小区“五证”丢失，如业主早先缴纳的房屋维修基金被开发商挪作他用，而导致房管局相关手续始终不能办理等。

　　但就在今年11月，这个“问题小区”的办证难题终于取得了实质性进展。在包括小区居民李某某为代表的27个“热心业主”及其他业主的共同努力下，办理不动产登记证书的前置环节——首次登记得以办妥，该小区1号楼800余户业主距拿到自己的“房本儿”眼看只有一步之遥。但近一周来，多名来自该小区的业主向记者反映，其办理不动产登记证书的关键材料首登证书被小区部分“热心业主”扣留，想要拿到自己的首登证书，需支付“600元打赏费用”。

　　“打赏”费用引争议

　　记者通过该小区内张贴的公告及业主的聊天记录截屏信息了解到，李某某及其他“热心业主”在上述渠道中表示，811本首登证书(后记者与郑州市不动产登记中心确认，该小区办理的首登证书共计802本。其中住宅类首登证书788本，非住宅类首登证书14本)就在“热心业主”手中，因“热心业主”多次维权耗费成本，加之“热心业主”替开发商垫付了不动产登记部门办理首登的相关费用，小区居民需通过“自愿打赏”的方式领取相应的首登证书，从而办理后续的手续获得自己的“房本儿”。

　　对于此事，12月12日下午，记者通过电话与“热心业主”之一的李某某取得了联系，她在电话中婉拒了记者的采访。但对于“热心业主”在小区维权过程中所付出的努力，记者在小区业主发放的一份“广厦城市之巅一号楼不动产办证通知公示”中看到，“热心业主”表示每户600元的“自愿打赏”中包含100元的办证费用与500元的辛苦费。而对于这500元辛苦费，还有进一步的说明：截至目前维权8个月来，可统计的维权活动53次，总共414人次，总工作量1998小时，如按每日8小时计算，“热心业主”可统计的工作量为240多天，还不包括平时自发维权的幕后工作。

　　对此，12月12日晚，另一名“热心业主”也致电记者，表示上述统计数据不足以完全表达“热心业主”的全部努力，“辗转于各单位之间奔波有多难，不是参与者不能体会。但无论如何，这个事儿我们是给自己，同时也是给大家办成了。”该“热心业主”说。

　　12月12日，记者在广厦城市之巅小区内，见到了该小区所在社区负责人孔女士，她对于该小区业主存在争议一事很了解，“李某某一方确实办了好事儿，但态度让人难以接受。”孔女士说。

　　“热心业主”的这一做法在小区也引发了争议，在采访中，有部分业主认为“热心业主”替自己跑了腿儿、操了心，给一部分辛苦费也应该。但也有业主则有不同观点，认为所谓“自愿打赏”实为“强制打赏”，因为“热心业主”虽表示如不愿打赏可自己找开发商去解决，但同时也承认了这些证书都在自己手中，且开发商根本不予配合。此外，其中一名业主对记者表示，自己多年前在购房时已经缴纳了登记费用，为购房人办证也是开发商的义务。此外，首登费用、权籍调查费用均应由开发商承担，业主并不应该承担这些费用。

　　“打赏”总额与有据支出存差额

　　在采访中，对“自愿打赏”一事有不同观点的业主告诉记者，他们对此事最大的意见与疑问在于两点。

　　首先，原本属于开发商所有，且直接关系到所有业主后续办证的首登证书为何会到了某些业主手中?

　　12月11日，在处理该纠纷的经八路派出所治安中队门前，记者见到了该置业公司一武姓负责人，他表示，因开发商没钱，部分业主垫付了首登的相关费用，因此证书也由这些业主保管。他表示，如果大家觉得开发商有问题可以去起诉或报案。对于这一说法，上述于12月12日晚致电记者的“热心业主”代表也证实，从不动产登记部门领取的首登证书，确系“热心业主”在保管。

　　其次，有不同意见的业主还给记者算了一笔账：如800多户业主每户打赏600元，打赏费用将达48万余元，而“热心业主”通过各种渠道公布的支出中显示，有收据的花费项目为支付给不动产登记中心的登记费70740元，加上“热心业主”所称垫付的“权籍调查费”两万元(后经记者与负责该小区权籍调查工作的河南宇航测绘有限公司核实，费用为3万元，该公司称这笔费用应由开发商承担)，总额共计10万多元。“替大家办事我们都念着你的好，但即便是感恩戴德也得有个度，更不能让这个事儿变成一个生财之道。”有业主说。

　　记者就此采访“热心业主”之一的李某某时，她表示目前小区有部分业主在向自己“泼脏水”，且“打赏金额”并没有想象中的那么多，据她介绍，小区中有大概300户居民联系不上或因其他原因最终不能办理房本，剩下能办理的人数大概在520户左右。据此核算，如520户业主缴纳了“打赏费用”，这笔资金的总额也将达到31万余元。

　　啥是首登证书

　　按照不动产登记证书的办理流程，居民首次办理不动产登记证书的过程被称为首次转移登记，即不动产登记部门先将首登证书办理在开发商名下，后再转移登记办理在各购房人名下。这就意味着开发商名下的首登证书将成为购房人办理自己不动产登记证书的必备材料。

　　不愿意给“热心业主”“打赏”的业主们在填写请愿书向相关部门反映自己的诉求

　　前期“维权支出明细”中出现“996白酒4瓶、638红酒4瓶”等字样

　　在采访中记者了解到，广厦城市之巅业主在维权之初“心很齐”，但因“维权费用”的资金流向问题而最终走向分裂。

　　这件事缘于在600元“打赏费用”收取前，该小区上述“热心业主”以维权为由，向小区居民先后收取过100~200元不等的资金。在“热心业主”给小区居民提供的“广厦一号楼业主维权经费明细”的文件中记者看到，维权资金收入的总额达到90650元。但在支出明细中记者看到，除一笔标注为权籍调查支出的20125元款项外，最大的支出项为一笔4914元的“权籍调查完成庆祝”费用，具体明细中还写有“3280餐费+996白酒4瓶+638红酒4瓶”字样。“含2万多块钱的权籍调查一共花了53000多，里面有3万多都是吃喝。”一位业主指着这份明细对记者说。针对这份明细中记载尚有的37000多元的结余，记者与广厦小区5位居民进行了确认，大多数人都表示不知道余款究竟去了哪里。该小区有一名已缴纳“打赏费用”的业主对记者说，虽然自己缴纳了这些费用，但她对于此前小区维权过程中的资金流向的说明也并不满意。“这不是钱多钱少的问题，为大家办事我们感恩，但办事风格大多数业主还是有情绪的。”她说。

　　此外，据记者了解，广厦城市之巅小区的开发商在郑州市不动产登记中心缴纳登记费用的时间是今年11月30日，而根据“热心业主”出具的“打赏费用”收入明细显示，截至今年12月1日，“热心业主”单纯收取“办证打赏”的费用已达82000余元，“他们说是垫付我们的登记费，根本不存在垫付一说，这还是我们部分业主自己掏的钱。”一位业主向记者说。

　　对未缴纳“打赏费用”的业主，开发商表示后续处理

　　虽然对“打赏费用”各有看法，但对于“不打赏能否拿到证”一事，还是该小区很多业主所共同关心的问题。

　　对此，12月12日下午，对于群众的来访，上述社区负责人孔女士现场与前述武姓开发商负责人电话沟通，武经理答应在已缴纳“打赏费用”的业主领证完成后协助剩余业主办理相应手续。但在现场，不少小区业主都表示已经听惯了开发商的这种托词，认为这又是开发商逃避责任的暂时说辞。

　　与此同时，大河报·大河客户端记者通过国家企业信用信息公示系统对该小区开发商的相关信息进行查询时发现，该公司营业执照的营业期限至2019年1月24日就即将到期。按照不动产登记的相关规范，不动产首次转移登记需开发商和业主共同发起申请，因此，不仅是目前尚未领到首登证书的业主，即便是已领取首登证书，但尚未办理转移登记手续的业主，也面临着因企业营业执照即将到期而带来的风险。值得关注的是，除武姓负责人多次坦陈公司连支付登记费的资金都没有的情况外，还有业主通过可查询企业征信信息的软件“启信宝”对该公司进行查询后发现，郑州广厦置业有限公司在该软件中共记载有424条“风险信息”提示。

　　警方：系民事纠纷

　　广厦城市之巅小区此次出现的纷争也引起了警方的关注，因未支付“打赏费用”的涉事业主报案，12月11日晚，部分业主和上述开发商负责人武经理一起来到了经八路派出所治安管理服务大队，对于该部分业主投诉“热心业主”涉嫌敲诈勒索一事，接警民警在了解过相关情况并向领导进行反馈后告诉业主，对于此事，警方认为是民事纠纷，并不认同部分业主举报“热心业主”有敲诈勒索的嫌疑。

　　说法

　　是否敲诈勒索，不同律师有不同观点

　　“热心业主”这一行为是否构成敲诈勒索，不同律师有不同观点。

　　河南明商律师事务所律师孙艳华倾向于警方的观点，她认为“热心业主”的行为尚不构成敲诈勒索罪。她表示，因“热心业主”的行为还没有达到“敲诈勒索罪”中所涉及威胁、恐吓的程度。此外，她补充说，敲诈勒索罪要以“非法占有”为目的，但在本案中“热心业主”可能确实垫付了一部分费用，并付出了时间精力在维权上，“他们认为可以得到一些回报，并不是单纯的非法占有他人财物的主观意思。”她说。

　　北京市京师(郑州)律师事务所高级合伙人刘果律师则表示，“好心业主”的行为应该属于一种好意施惠行为，既帮助了邻居，又方便了自己，本来非常值得赞扬，但后期其索取高额报酬的行为却使这种施惠行为变了味儿。对于受胁迫的邻居，自然有权拒绝“好心业主”的勒索行为。“如‘好心业主’执意为之，继续索取高额报酬，并以不发放首登证书造成初次转移登记事项受阻相要挟，恶意阻挠其他业主行使权利，则有触犯刑律‘敲诈勒索罪’之嫌，其他业主可通过报警或者向法院提起诉讼来主张权利。”他说。

　　业内人士：不动产登记证书只是不动产物权的“外衣”

　　“从通俗意义上讲，不动产登记证书只是不动产物权的‘外衣’，不动产物权应当以不动产登记簿为准。”在接受记者采访时，一位来自不动产登记领域但不愿具名的业内人士表示，我国《物权法》在第十四条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。且第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可见，不动产登记证书只是登记部门发给产权人作为其享有权利的证明，具有证据作用，它只是不动产登记簿记载权属的外在表现形式。发生纠纷时，不动产登记簿记载权属将起决定性作用。对于此事件，他表示按照合同约定，开发商在履行产权登记义务方面早已违约，作为当事业主，可前往法院起诉开发商，要求其履行协助登记义务，并将“热心业主”列为被告或者第三人请求法院要求这些业主交出登记证书或者协助办理登记。“既然首次登记已经办理，登记簿已载明相关权利，通过司法裁决可以要求登记部门协助办理申请转移登记。”他说。