2001年，那是一个秋天，我还年轻，在某个大品牌做甲方。

某一日，一位40多岁、大肚系爱马仕皮带的秃顶广告公司老板，非要送我两粒蓝色的逍遥丸。他满脸堆笑，一如既往、继往开来地猥琐。

“这叫伟哥，有钱的男人们都在吃。”他挥了挥油腻的大手，飘然而去。

17年前，民风尚未开化，互联网上度娘还未绽放，我不知道这“伟哥”从何而来，又将往何处去，就随便扔在抽屉里。

后来才知道，此药是秃顶男的药企客户没钱还款，送他一大瓶抵账的。他倒也阔气，发动桑塔纳，给每个合作伙伴分了两粒。

一周后，办公室里跟我同龄的一位男同事突发感冒，自称头痛头晕，正遇月底冲业绩，我舍不得准他的病假，见他欲去药店买感冒药，就喊下了他，从抽屉里取出一粒伟哥，“这是进口的最先进的感冒药，嗑一下准好。”

他颇为感激，“他哥哥的，蓝色的感冒药还真没见过，可见真是好药”，语毕，就着浓茶一口吞下。

20分钟后，我问他，“你头还疼吗？”

他抬起绯红不安的脸颊，话音微微颤抖，“头不疼了，就是全身发烧得厉害。你这药不会有啥问题吧……”

我悄悄下楼，抽了一支烟，稳定了一下情绪。

听同事说，这位兄弟在我走后，用拳头猛击身边的铝合金窗框，像野兽一样狂躁不安，然后离开了办公室。

我一直没机会告诉他，他可能是郑州最早吃伟哥的男人之一，更可能是最早把伟哥当感冒药误服的郑州男人。剩下的那粒，我一直放到过期。

一个人误服伟哥，也就是半个小时的尴尬。一个产业误服伟哥，就会造成通盘的狂躁。年底了，让我们盘点一下郑州那些误服伟哥的房产商吧。

1

五面镜子在手，难以捉妖

2018年冬天，郑州地产商最大的感受肯定不是“寒冷”，而是中年男人欲壑难平又欲振乏力的“燥热”。

首先是对市场的错觉。

开发商不是神，办公隔断里所谓“战略投资部”、“战略分析部”，大多都是靠PPT吃饭的键盘党，他们以迎合老板意志为生存要诀，在公司权斗中委曲求全。

老板才是总设计师，“千秋大计一壶茶”，真假专家们只有附和权没有发言权。

可是，成也一壶茶，败也一杯酒。左眼起高楼，右眼见跑路……

比如当年正弘老板李向清拿北龙湖，很多人说“老李上当了，算不过来账。”事实证明，以当时房价算不过来的账，等房价上涨，账不但平了，更赚得盆满钵满。

也有错觉误人，比如正商。2016年北龙湖善水上境入市，品质获得市场首肯。2017年北龙湖珑湖上镜入市两个月清盘，正商人信心爆棚，“奶奶的，干豪宅原来比刚需还简单，地基打好就清盘，这现金流也太快了……”接下来，北龙湖23号地珑水上境，24号地，18号地均收入囊中……

业内惊呼，“正商要把北龙湖朝阳路变成航海北路……”

2018年冬天，郑州地产寒意甚浓，“五镜在手，天下我有”的正商，咋看咋有点像误食伟哥。

价格没有最低，只有更低的中海九号院、保利珑熙、正弘臻、中建柒號院……相继入市。主打低价格、规模复制的正商眼瞅着这些竞品，只能憋出一句“让友军先跑吧，我们是靠品质和个性化产品差异……”

于是，18号地的slogan先声夺人，“水晶环幕，奢华由心”，是不是有点对标融创中原壹号院的味道？

但是，正商的未来仍不可限量。首先就是敬国总，这位值得尊敬的河南地产商。2006-2014年，正商和升龙在郑州销冠位置上争斗8年，靠的就是一块块搬砖。

8年中，升龙一直在增加保安预算，丝毫没有提升品质的初心，最终败退郑州，留下几个福建话段子；8年后，主打品质和品牌双重升级的正商，却成为实至名归的郑州老大。

郑州市场，农耕思维弥漫，没有敢为天下先，狂食伟哥的勇气，就踹不开一流企业的柴门。

沉疴须下猛药，哪怕浑身燥热，含笑半步癫，也值一回票价。

2

“贤者时间”，都有难念的经

非独正商，康桥、永威、绿都、浩创等大佬在2018年初都信心满满，年底却都受累于郑州销售资金回笼不振。大家的共识是，“走向全国，布局强一二线城市”这颗大“伟哥”，药效正在减退。

河南房企久困河南，没有未来。河南房企要是在郑州软了，就全局尽瘫。

走出去，需要人才，资金和管理体系的全面完善，要经历一个分娩的阵痛期和危险期。

守下来，郑州老据点正遭遇万科、恒大、碧桂园、融创等全国前20强房企来“拨据点”、“炸碉堡”。

你的精兵良将刚出城，全国20强的雄师已在城内挖人放火。外来房企盯着本地房企的骨干们，拿支票狂砸，是菜不是菜，先扒拉到碗里再说。夸张的时候，本地房企整个设计部和物业都被连根拔起。

外来房企再制定个300亿、200亿、100亿的小目标，为挖过来的人才打几剂强心针，吃几粒进口伟哥，何愁后者不夜夜癫狂，折腾得本地房企蹲在城门口，进退不得，力不从心。

要说，郑州房地产落后的根源，是人才不但匮乏，还一直被稀释。行业发展太快，赚钱太容易，阿猫阿狗都被扶上X总、X经理，电动车集体换宝马，驾照却都还没考。脑容量跟不上银行账户，肯定会出鬼魅魍魉。

首先开始反思的是绿都地产。

冯劲义主帅时的绿都地产，主张绿都全国布局。

汤老板则一锤定音，绿都必须立足大本行，打牢郑州基本盘。“绿都应该在郑州给百姓认真做些品质楼盘，先干翻这些土鳖个体户吧。”

冯劲义雄图难展，于是在今年离开绿都。汤老板则斥资5000多万，提升最近交付的管南楼盘的品质。

汤老板见过大场面，胸襟见识自然是一群从包工头发迹的房企老板所无法比拟。他振兴国货所能享受的荣光，远远不是地产老板所能比拟。

不信，请看改革开放40周年表彰，哪有一个地产商呀。这么大的旗帜都看不明白，你们不是韭菜谁是韭菜？

海马却走了一条不同于绿都的路。2018年，连续亏损的海马汽车停产，景柱选择主攻房地产，用造车的思维去建绿色住宅，但房地产打法和造车又有很大不同，经验并不能无缝连接、无痛升级。于是，海马地产走得很慢，思维很僵。

或许，海马需要同时服上两粒蓝色药丸，一粒造汽车，一粒盖房子？

不管你服气不服气，过去的煤老板，现在的地产商，在中国永远都代表着“LOW”和“没文化”。去地产化的万科、保利还有郑州的建业和鑫苑，都要变“万金油”企业，而不是房企。

建业的老板胡葆森最烦被称为地产商，他号称是“美好生活梦想家”，所以文旅、酒店、互联网、商业、绿色农业……齐头并进。鑫苑张勇也开始玩智能化，南龙湖鑫苑航美中原创客小镇也登场了，张勇要让机器人进小区为业主服务……

搞实业起劲儿的还有美景王小兴，她是一心研究造飞机，今年美景美境开盘前，王老板说“不满意可以退，再砸5000万，提升该小区品质。”于是，美景美境一下子卖火了，这心胸和手段海拔之高，也只有坐飞机才赶得上。

种种迹象表明，离开房地产的地产商会马上会阳痿，长期服用伟哥的地产商，会药物性永久阳痿。

做好房地产得走出郑州，不走出去则难以避免被“边缘化”，或被迫走“小而精”，比如只做写字楼的楷林……

总之，2018年地产给予地产商的药效在减退，并且不是周期性，已形成长效机制。

只有房地产，中原没有未来；没有房地产，中原就没有眼下。这个多事之秋，有能力的房企称之为“战略机遇”，无能房企哀叹“淘汰期”。

就像男人60岁服食“伟哥”，可能还比不上30岁不吃伟哥的战斗力。多数50后、60后老板们药不能停，但更需要在实业中强身健体。

建业胡太李琳女士是美学专家，她说：“钱不是省的，是赚出来的。”斥资4亿的花满地酒店2018年收获多项世界酒店大奖，建业天筑公寓今年也开业了。

看来，美学还是有用的，问题就出在以你的智商，你无法看懂美学。

3

外来和尚在冬天里瑟瑟发抖

2018年，郑州本土开发商在“守得住”和“打出去”之间挣扎，外来开发商则在小区交付后褪去光环，漫天骂名，溢价能力减弱且不说，初入郑州时“力拔出兮气盖世”的坚挺也烟消云散。

融创象湖一号锤炼出“郑州最专业的业主维权队伍”，区域品牌总监白许晨干脆改行去融创壹号院负责营销了。白老师很辛苦，“每次和业主谈完之后，我都因胸闷得去针灸……”。

象湖一号交付的核心问题不是减配，而是人员不稳，前面人撂摊子走了，后面人没跟进，后面人刚熟悉，又来了第三波人……

金科城宣传始作俑者是郑会莉，胡乱吹牛，最终引起交付风波，也让金科这位“洋房专家”，沦为“拼多多”的深度用户。

金科城的问题在职业经理人，究竟把项目当事业做，还是捞一票就走……

万科兰乔圣菲被业主开着豪宅车拉上条幅维权，他们认为郑州版兰乔圣菲是山寨货。

2018年万科中原区掌门人也换了，积累成疾的老蔡深感，如此之多的合作项目，受合作方资本收益的束缚太多……

绿地也问题多多，“绿地城”、“绿地海珀兰轩”的诸多维权者在追问：“绿地，绿地，没脸没皮？”

绿地是来做地标的，住宅只是其现金流的奶牛，用的时候就去挤牛奶，挤到最后，奶牛被挤出了疯牛病……

恒大城，恒大悦龙台也都未能幸免被维权。

日趋求稳的恒大在试图转型，专业人才不断流失，自然影响楼盘交付。

碧桂园则几乎用一年时间在整改洞林湖项目。碧桂园有多差，或者有多好，很难量化。最近碧桂园一套二手别墅成交，付完款的第二天，新买家就喊了几个“大锤工”进门，一周下来，原来的装修被拆得片甲不留。不知道目睹此事，“五星级”的碧桂园人该作何想？

2019年碧桂园河南将有310万平交付，可以肯定，被维权的可能性只会比今年更多。

外来房企真正需要的，是好的公关总监，更是匠心好产品。

现实却是，他们产品不中，公关也烂，于是外来和尚们，纷纷都活成了一个段子。

就像，男人的信心与尊严，不能仅靠服食伟哥来维系。

外来开发商的考核机制、决策、流程、利润率、本土资源、兼并合作、人员稳定性才是其坚挺的核心。

品牌这玩意儿，只是一粒蓝色药丸，开始服用时药力神武，但沉迷于此，终将被粉腿踹下床去。

维权血泪史只说明了一个道理，“不论是谁，该交的学费一分都不能少！”

民风淳朴，追求性价比的中原购房者，对交付期望的高潮并不比其他省份弱。往往越刚需期望越高，因为6个钱包都掏空了。售楼部高大上，宣传描绘的未来住宅像皇宫，就像看着有一身力气，拍拍肩膀像个猛男，有八块腹肌，没想到交付了软得像汝州的红薯粉条。

4

存下余粮好过年

年底看开发商余粮的有两个现象：

◆新盘低价和打折促销

除了近期开盘低价和打折促销的江湾城，南龙湖正荣，当然还有一堆首付分期的楼盘。郑州首付分期楼盘之多，如果说是全国第二，没人敢说第一。“8888上车公寓，2万上车住宅”……车辚辚，马萧萧，行人弓箭各在腰……逮住哪个是哪个。

膻不膻也是块羊肉，憋急了母猪也是双眼皮！

◆开发商拿地的信心

北龙湖要供出上和院北面，东临运河公园的49.5亩地，起拍价仅8.8亿。据业内人士传，报名的不多，原因是买药之后余粮不多了，否则那么好的地块咋会不抢呢。

有资深拍地操盘手认为，“郑州最近有多块地原来地主想出手，但看的人多，出手的没有”。

观望市场，盘点余粮，回笼资金是疯狂服药后开发商的理性回归。

郑州种种迹象表明：即使房地产再有一波小高潮，也不是个个开发商都能受益。

被刨出根须的韭菜们，也学会思考了。

要品质，要物业，要位置。所以要么是规模化低成本开发商，要么是高品质、个性化小而美的开发商才能成为受益者。

夹在中间的开发商，只能成为西门大官人喜欢吃的“韭菜馅大肉烧饼”，上不了正餐。

让刚需住得安心，让土豪住得舒心。

路总是有的，只是这条不再是服药的癫狂之路，而是强身健体固本壮阳之路。

2019年地产商的马拉松才刚刚开始，有人方才上阵，有人已经下床……

5

利空出尽即利好

2018年岁末，山东菏泽打响解除限购的第一枪。很多群众看不懂，为什么是菏泽？

本人去过菏泽多次，这个市在山东经济垫底，对地产依赖非常大，但其发展速度还是要比许昌、新乡等地市快。

这就是菏泽打响第一枪的勇气。

这几天珠海的第二枪也打响了……

全国首套房贷已从上浮30%的顶峰开始下降，降多少？何时降？目测只是时间问题。

中国房地产市场是政策市，政策的利空已出尽，即是利好。

利好开始，地产余粮不多时，恰是买房上车的绝佳期，误食伟哥的开发商已清醒过来，来年春天将慢慢断药健身，身体倍儿棒，吃饭必香，肯定要磨刀霍霍向业主了。

机会有是有，就看你如何把握。

开发商哪个不是敲敲头顶，脚底板会响的人情练达，世事洞明的人。

2016年，2017年以及2018年上半年楼市的火爆，使不少开发商像西门庆一样，忘记了李瓶儿托梦时的苦劝：“我的哥哥，切记休贪欢，早早回家，千万勿忘奴言，是必记于心里”。

但他却是身体虽垮，欲望如炽，九个月里服下胡僧百十丹丸药里的96颗。

需作一生拼，尽君今日欢！西门庆与潘金莲最后一战，那天下起鹅毛大雪，西门庆服下最后3丸，给潘金莲服下一丸。

莫待像西门大官人最后“我如今头目森森然，莫知所之矣”。在“灯灭油干肾水枯，玉山自倒非人力”中，光荣地结束了33岁宝贵的生命。

现代医学证明西门庆得的是持续性性兴奋综合症。

西门庆的奋斗史告诫地产商们，“人在关系在，人亡关系亡”。

西门庆临终握住吴月娘的手说，“贤妻休悲，我有衷情告你知：妻，你腹中是男是女，养下来看成人，守我的家私。三贤九烈要贞心，一妻四妾携带住……”

他最终难以忘怀的，还是中国房地产事业呀